Sucessões

Posso vender um imóvel da herança antes de terminar o inventário?

Por Juliano Lauer · 22/10/2026 · 11 min de leitura

Depois do falecimento de um familiar, é comum que os herdeiros queiram vender um imóvel antes da conclusão do inventário. Isso pode ocorrer para pagar impostos e despesas, evitar custos de manutenção ou porque os herdeiros não pretendem permanecer com o bem.

A resposta é: em determinadas situações, sim, mas não por qualquer contrato nem de qualquer maneira.

Antes da partilha, o imóvel integra uma universalidade chamada herança. Por isso, a negociação deve respeitar regras específicas, que variam conforme o tipo de operação e a existência de inventário judicial ou extrajudicial.

A herança é transmitida no momento da morte, mas permanece indivisa até a partilha

Com a abertura da sucessão, a herança é transmitida aos herdeiros legítimos e testamentários. Esse efeito é conhecido como princípio da saisine.

Entretanto, até a partilha, a herança é considerada um todo unitário. Os herdeiros têm uma fração ideal sobre o conjunto do patrimônio, mas não são proprietários exclusivos de cada bem individualmente considerado.

Assim, antes da partilha, um herdeiro não pode simplesmente vender “o apartamento” ou “a casa” como se já fosse o único proprietário daquele imóvel.

1. Cessão de direitos hereditários

O herdeiro pode ceder, total ou parcialmente, o direito à sucessão aberta ou o quinhão hereditário de que disponha. A cessão deve ser formalizada por escritura pública.

A cessão pode ser feita a outro herdeiro ou a terceiro. Não é necessário que todos os herdeiros participem como cedentes, mas a operação deve respeitar os direitos dos demais interessados.

Cessão para terceiro

Quando a cessão é feita a pessoa estranha à sucessão, os demais coerdeiros têm direito de preferência, desde que adquiram a quota pelo mesmo preço e nas mesmas condições oferecidas ao terceiro.

A comunicação deve informar elementos suficientes para o exercício da preferência, especialmente o preço e as condições de pagamento. No REsp 1.620.705/RS, a Terceira Turma do STJ, em 2017, decidiu que a ausência dessas informações impede o exercício adequado da preferência pelo coerdeiro.

Se o coerdeiro não for informado, poderá requerer judicialmente a adjudicação da quota cedida, mediante depósito do preço, no prazo de 180 dias previsto no art. 1.795 do Código Civil. No REsp 1.870.836/RS, a Terceira Turma do STJ, em 2020, reconheceu que o depósito do preço é requisito para o exercício judicial da preferência.

Cessão entre coerdeiros

O direito de preferência previsto nos arts. 1.794 e 1.795 do Código Civil é dirigido à cessão para terceiros estranhos à herança. No AgInt no REsp 1.701.608/PR, a Quarta Turma do STJ, em setembro de 2025, afastou a aplicação da preferência quando a transferência ocorre entre os próprios coerdeiros.

Cessão de imóvel específico

A cessão não deve ser confundida com a venda direta de um imóvel determinado.

O Código Civil considera ineficaz a cessão, pelo coerdeiro, de direito hereditário sobre bem da herança considerado singularmente. Também considera ineficaz a disposição de bem do acervo, enquanto pendente a indivisibilidade, sem prévia autorização do juiz da sucessão.

A jurisprudência do STJ, contudo, diferencia situações. No REsp 1.809.548/SP, a Terceira Turma, em 2020, decidiu que a cessão por escritura pública de bem singular não é necessariamente nula quando não envolve incapazes, podendo sua eficácia ficar condicionada à atribuição do imóvel ao cedente na partilha.

Por isso, uma escritura pública não transforma automaticamente a cessão de um imóvel específico em uma venda definitiva. É necessário verificar o conteúdo do negócio, a existência de autorização, a concordância dos interessados e o resultado da partilha.

2. Alvará judicial no inventário judicial

No inventário judicial, cabe ao inventariante, depois de ouvidos os interessados e mediante autorização do juiz, alienar bens do espólio, pagar dívidas e realizar despesas necessárias à conservação do patrimônio.

A autorização normalmente é formalizada por alvará judicial. O pedido deve explicar a finalidade da venda, apresentar as condições do negócio e demonstrar que a operação não prejudicará o espólio ou os herdeiros.

Entre as situações que podem justificar a alienação estão:

pagamento de impostos, custas e despesas do inventário;
pagamento de dívidas do espólio;
despesas de condomínio, IPTU, manutenção ou conservação;
deterioração ou desvalorização do imóvel;
necessidade de preservar o valor econômico do patrimônio.

A existência de concordância entre os herdeiros pode facilitar a análise, mas não elimina automaticamente a necessidade de autorização judicial no inventário judicial.

No Agravo de Instrumento 2027211-69.2026.8.26.0000 (Comarca de Itararé), a 2ª Câmara de Direito Privado do TJSP, em 2026, destacou que a alienação de bem do espólio, ainda que destinada ao pagamento de dívida, exige a prévia oitiva dos herdeiros e demais interessados, para que possam se manifestar sobre as condições da venda, eventual direito de preferência, alternativas menos gravosas e a preservação do valor do patrimônio a ser partilhado.

3. Venda no inventário extrajudicial

Quando todos os interessados são capazes e concordes, o inventário e a partilha podem ser realizados por escritura pública, com assistência de advogado ou defensor público.

A Resolução CNJ nº 571/2024 acrescentou o art. 11-A à Resolução CNJ nº 35/2007. Esse dispositivo permite que o inventariante seja autorizado, por escritura pública, a alienar bens móveis ou imóveis do espólio sem autorização judicial.

A possibilidade, entretanto, está sujeita a requisitos específicos, entre eles:

discriminação das despesas do inventário;
vinculação de parte ou de todo o preço ao pagamento dessas despesas;
apresentação das guias dos impostos de transmissão;
indicação dos emolumentos estimados;
inexistência de indisponibilidade de bens dos herdeiros ou do cônjuge ou convivente sobrevivente;
prestação de garantia real ou fidejussória pelo inventariante.

O prazo para pagamento das despesas não pode ser superior a um ano contado da venda, salvo estipulação de prazo menor.

O imóvel vendido continua sendo considerado para o cálculo dos quinhões, dos emolumentos e do imposto de transmissão causa mortis, mas não será objeto de partilha. A venda deverá ser consignada na escritura de inventário.

Portanto, o art. 11-A não representa uma autorização genérica para vender livremente qualquer bem da herança. Trata-se de procedimento específico, principalmente destinado a viabilizar o pagamento das despesas do inventário.

Impostos: quais pontos devem ser avaliados?

A venda do imóvel antes da partilha não elimina automaticamente o imposto decorrente da transmissão causa mortis.

No Rio Grande do Sul, a jurisprudência reconhece que a posterior cessão onerosa dos direitos hereditários não afasta, por si só, o ITCD relativo à transmissão causa mortis.

Também pode haver consequências tributárias próprias da cessão onerosa. No Agravo de Instrumento nº 5003507-97.2025.8.21.7000, julgado em 17/03/2025 pela Primeira Câmara Especial Cível do TJRS (Comarca de Novo Hamburgo, rel. Des.ª Glaucia Dipp Dreher), o Tribunal entendeu que, na cessão de direitos hereditários, ocorrem dois atos de transmissão tributável: um do espólio aos herdeiros, sujeito ao ITCD, e outro inter vivos, entre cedentes e cessionário, sujeito ao ITBI. Por isso, a comprovação do pagamento do ITBI da cessão não se confunde com a quitação do ITCD, exigida para a expedição do formal de partilha.

Além disso, deve ser analisada a eventual existência de ganho de capital para fins de Imposto de Renda. A apuração depende dos valores declarados, do custo de aquisição, da forma de transmissão e do preço de alienação. Recomenda-se avaliação contábil antes da assinatura do negócio.

O risco do contrato particular com um herdeiro

É arriscado assinar contrato particular de compra e venda com apenas um dos herdeiros e pagar o preço antes da conclusão do inventário.

Entre os principais riscos estão:

a cessão de direitos hereditários exige escritura pública;
o contrato pode ter por objeto um bem específico que ainda não foi atribuído ao vendedor;
a disposição do bem pode depender de autorização judicial;
os demais coerdeiros podem exercer preferência quando a cessão for feita a terceiro;
o imóvel pode ser destinado a outro herdeiro na partilha;
dívidas do espólio podem comprometer o bem;
o comprador pode não obter título apto ao registro imobiliário.

No REsp 2.195.594/AC, a Terceira Turma do STJ, em 2026, reconheceu a nulidade de negócio celebrado sem observância das formalidades sucessórias e sem anuência dos demais herdeiros e autorização judicial para a alienação do patrimônio integrante do espólio.

Cuidados para quem pretende comprar

O comprador deve:

solicitar matrícula atualizada do imóvel;
verificar penhoras, indisponibilidades e outros ônus;
confirmar a existência e a fase do inventário;
identificar o inventariante;
verificar quem são todos os herdeiros e interessados;
exigir escritura pública, alvará judicial ou escritura autorizativa, conforme o caso;
conferir a avaliação e as condições de pagamento;
avaliar os possíveis efeitos de ITCD, ITBI e Imposto de Renda;
evitar o pagamento integral antes da existência de título apto ao registro;
contar com advogado independente dos vendedores.

Checklist para os herdeiros

Antes de negociar o imóvel, é recomendável:

reunir a certidão de óbito e os documentos dos herdeiros;
obter matrícula atualizada do imóvel;
verificar a existência de testamento;
identificar eventual herdeiro incapaz;
levantar dívidas e despesas do espólio;
avaliar o imóvel por preço compatível com o mercado;
definir se será feita cessão de direitos ou alienação do bem;
escolher entre inventário judicial e extrajudicial;
consultar a Fazenda estadual e o tabelionato competente;
avaliar os efeitos tributários com profissional habilitado;
formalizar o negócio por instrumento juridicamente adequado;
providenciar o registro do título, quando cabível.

Em resumo

A herança é transmitida aos herdeiros no momento da morte.
Até a partilha, ela permanece como um todo indiviso.
O herdeiro pode ceder seu quinhão por escritura pública.
A preferência dos coerdeiros incide, em regra, quando a cessão é feita a terceiro estranho à sucessão.
A cessão de bem específico exige cautela e não equivale automaticamente à transferência definitiva do imóvel.
No inventário judicial, a venda depende de autorização judicial, após a oitiva dos interessados.
No inventário extrajudicial, o art. 11-A da Resolução CNJ nº 35/2007 permite procedimento específico de alienação, com requisitos e garantia.
A venda não elimina automaticamente o ITCD e pode produzir efeitos de ITBI e Imposto de Renda.
O contrato particular firmado com apenas um herdeiro oferece elevado risco jurídico.

Perguntas frequentes

Posso vender minha parte da herança sem a concordância dos outros herdeiros?

É possível ceder o quinhão hereditário por escritura pública. Se o cessionário for terceiro estranho à sucessão, os demais coerdeiros devem ter a oportunidade de exercer preferência pelo mesmo preço e nas mesmas condições.

Posso vender especificamente o imóvel que espero receber na partilha?

A negociação de bem específico antes da partilha é juridicamente sensível. A eficácia pode depender da autorização competente e da atribuição do imóvel ao herdeiro na partilha. Não é recomendável tratar a operação como uma compra e venda comum.

O que é o alvará judicial?

É a autorização emitida pelo juízo do inventário para a prática de determinado ato, como a alienação de bem do espólio, depois da oitiva dos interessados e da análise da finalidade e das condições da venda.

É possível vender o imóvel em inventário extrajudicial?

Sim, desde que observados os requisitos do art. 11-A da Resolução CNJ nº 35/2007, incluindo a vinculação do preço às despesas do inventário e a prestação de garantia pelo inventariante.

O contrato de gaveta com um herdeiro é seguro?

Não. Além de não substituir a escritura pública exigida para a cessão de direitos hereditários, o contrato pode envolver bem específico que ainda não pertence individualmente ao vendedor.

A venda elimina o imposto da herança?

Não necessariamente. O ITCD continua sendo analisado em razão da transmissão causa mortis. A cessão ou venda também pode gerar outros efeitos tributários, conforme a estrutura do negócio e a legislação aplicável.

Juliano Lauer · OAB/RS 90.479A · OAB/PR 57.618 · OAB/RJ 240.919A
Advogado com atuação em Partilhas Patrimoniais e Sucessões. Especialista em Direito Público e em Direito Tributário.

Fontes consultadas

Este conteúdo é informativo e não substitui consulta com advogado sobre o seu caso concreto. Legislação e jurisprudência conferidas em 22/10/2026.